不雅点指数 存量周转提速，3月50城房钱弱设备 中央及场所层面围绕策略指引、金融财税、存量周转、权利保险、措置范例等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性策略组合拳，推动住房租借商场向高质地、可握续的发展阶段转型。重心城市房钱推崇上，2026年3月重心50城住宅房钱推崇为弱设备，房钱下行压力未获取灵验缓解，举座推崇不足传统租借旺季预期。单月50城房钱均值环比微降0.73%，收于29.34元/宽广米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力握续加重，单月同比跌幅扩大至8.68%。

企业收入范围层级分明，住房租借中小品牌多赛说念竞逐7家样本企业2025年统统收入约95.86亿元，从数据来看，主流房企系长租公寓品牌的营收推崇为范围梯队固化、增速南北极分化的秉性。万科泊寓、龙湖冠寓接续稳居第一梯队，2025年收入别离为36.66亿元和24.8亿元，统统占7家企业总收入的超60%。本期住房租借商场中小品牌/新品牌活跃度握续走高，国资主导保租房范围化供给的形状握续强化，成为商场赋闲器，同期商场化新锐品牌依托细分定位、存量周转与轻金钱模式已毕解围。

伸开剩余92%

壹间槟榔园十四年迭代焕新，供牛逼度权贵加码壹间槟榔园名堂已完成第五批次校正，校正房源占比65%。校正楼栋的出租率从86%升迁至97%，平均房钱单价升迁至151元/宽广米/月。从数据来看，通过硬件升级与产物迭代，老旧金钱不仅能开脱折旧贬值的宿命，还能已毕房钱溢价与金钱升值的逆孕育。在新增名堂开业层面，本期不雅点指数监测的样本企业累计新增开业名堂20个，涵盖12家主流品牌、10座重心城市，统统新增房间数超10570套。对比上期，开业名堂数、品牌参与度、城市遮掩度等均已毕明显升迁，供牛逼度权贵加码。

金融器具矩阵日趋熟悉，扩募与运营设备成增长引擎本期住房租借老本商场动作密集，从头REITs获批、扩募推动、新名堂脱手到握有型ABS挂牌等，行业老本化进度握续加快。2025年，8只REITs年度收入统统7.10亿元，净利润统统1.97亿元。与上年同期比较，在具备可比数据的产物中，除中原基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均已毕同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%。从基金年度事迹来看，扩募已成为REITs已毕范围越过式增长的关节旅途，但也可能因新金钱整合带来短期盈利波动。

商场综述

存量周转提速，3月50城房钱弱设备

据不雅点指数监测，本敷陈期内，中央及场所层面围绕策略指引、金融财税、存量周转、权利保险、措置范例等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性策略组合拳，推动住房租借商场向高质地、可握续的发展阶段转型。

财政部在《2025年中国财政策略实施情况敷陈》中再次明确，将落实专项债券支握收购存量商品房用作保险性住房关系策略，为各土地活存量金钱提供关节资金保险，推动顶层导向滚动为可落地的金融撑握器具。

数据着手：不雅点指数不全皆统计

场所层面，珠海、昆明、郑州等城市接踵发布措置观念与商场赋闲关系见告，其中珠海搭建起保租房全经过措置体系，昆明进一步范例公租房运营措置。与此同期，浙江明确构建“公租房+保险性租借住房+配售型保险房”三位一体的住房保险体系，以顶层设想完善保险房供给结构，已毕对不同群体的分层分类精确保险。

措置范例方面，北京多部门齐集开展整治行动，严厉打击“黑中介”并计帐非法租借信息。烟台、西安则完善公租房与住房租借商场措置观念，从准入、运营到监管酿周密链条轨制不休，切实感触租客与房主的正当权利。

不雅点指数珍贵到，收购存量商品房、非居住用房改建租借住房、旧房置换等模式，已成为面前保险性租借住房房源筹集的进犯旅途。

期内，深圳、珠海出台既有非居住建筑功能治愈、存量房改建保租房关系实施规章，三亚脱手东说念主才房与保租房房源搜集使命，通过改建+商场化归集模式快速推行保险房供给。

存量周转推行迎来本体性进展。3月31日，上海市静安区风雅签约世界首例“住房收购置换”名堂。在该模式下，住户别离与静安区保险房公司坚毅存量房收购协议、与新建商品房设备企业坚毅购房协议，已毕“旧房收储、新址置换”。

据悉，静安区保险房公司将收购房源长入校正后，纳入保险性租借住房房源库，定向职业新市民、后生东说念主的安堵需求。

面前，存量周转已从策略指引参加范围化、模式化的落地阶段，以上海为代表的改进推行，进一步丰富了保租房筹集的器具箱

住宅房钱推崇上，不雅点指数筛选重心50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成皆、武汉等城市在内），监测其住宅平均房钱的走势情况。

数据着手：同花顺，不雅点指数整理

据不雅点指数监测，2026年3月重心50城住宅房钱商场推崇为弱设备态势，房钱下行压力未获取灵验缓解，举座推崇不足传统租借旺季预期。

单月50城房钱均值环比微降0.73%，收于29.34元/宽广米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力握续加重，单月同比跌幅扩大至8.68%。

一线城市房钱均值由涨转跌，环比着落2.37%至78.25元/宽广米/月，其中上海是一线城市中独一已毕房钱环比正增长的城市，单月环比飞腾2.77%，北京、广州、深圳三城房钱均出现不同程度的环比着落。

具体来看，超半数城市住宅房钱仍处于治愈通说念，商场弱设备特征明显。单月50城房钱环比变动区间介于-8.35%至4.89%之间，其中58%的城市房钱出现环比着落，环比着落城市占比较前期有所减少，商场仍处于弱设备阶段。同比维度则延续深度治愈形状，房钱同比变动区间为-30.33%至2.62%，86%的城市房钱同比出现下滑。

联接面前商场数据及供需形状，不雅点指数判断2026年二季度房钱或将推崇为赋闲偏弱、分化延续的态势。4-5月租借需求徐徐回落，6月毕业季将为商场带来阶段性小幅需求撑握，但撑握力度有限，难以改换举座商场偏弱的形状。瞻望二季度50城房钱环比将在±0.5%以内的窄幅波动，同比仍看守负增长，跌幅瞻望在5%-8%之间。

城市分化形状将进一步扩大。其中，一线城市及苏州、重庆、杭州、成皆等产业基础塌实、东说念主口流入赋闲的强二线城市，凭借坚实的需求撑握，房钱将接续保握企稳或出现小幅回升。而面前房钱压力较大、需求复苏乏力的城市，房钱仍将承压，跌幅可能收窄，但难以已毕同比转正。

长久来看，跟着租借商场供给放量节律放缓、租借需求徐徐还原，以及行业低效供给徐徐出清，住宅房钱有望徐徐触底企稳，参加祥和设备的阶段。但详细供需两头来看，房钱大幅飞腾的概率较低，将来行业将参加感性赋闲、小幅波动的新常态，房钱走势将更贴合商场供需的基本面。

企业运营

企业收入范围层级分明，住房租借中小品牌多赛说念竞逐

企业谋略层面，3月下旬，不少企业线路了2025年全年的事迹。

数据着手：企业事迹，不雅点指数整理

数据表现，主流房企系长租公寓品牌营收推崇为范围梯队固化、增速南北极分化的秉性。上图所列示的7家样本企业统统收入约95.86亿元，行业马太效应权贵。

其中万科泊寓、龙湖冠寓接续稳居第一梯队，2025年收入别离为36.66亿元和24.8亿元，统统占7家企业总收入的比例罕见60%。

但两者年度收入同比均出现微跌，这也标明在商场房钱下行或握平的压力下，高大的体量使得调租难度加多，营收增长参加平台期。

第二梯队以招商伊敦公寓、城投宽庭、华润有巢等央企与场所国企为中枢，全年营收围聚在6亿-14亿元区间。固然这部分企业短期内难以撼动头部的范围上风，但在行业治愈期展现出较强的抗风险能力。其中招商伊敦公寓和华润有巢年度收入同比均已毕了两位数的增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在徐徐幽静与头部的差距。

全年创收5亿元以下的以中海长租公寓、金地草莓社区、宁巢公寓等为代表，范围较小但增速亮眼，其中中海长租公寓以29.63%的同比增长成为年度收入增幅最大的企业。另外，限度2025年末，安堵宁巢公司归拢金钱总数约23.3亿元，并争取2026年年度的营业收入打破2亿元。

出租率方面，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、宁巢公寓等企业的熟悉期名堂，出租率均达到95%及以上，招商伊敦公寓、城投宽庭、金地草莓社区、中海长租公寓等的熟悉期名堂，出租率均超90%，企业的运营底盘保握赋闲。

从数据来看，头部企业虽碰到增长瓶颈，但商场主导地位依旧赋闲，同期以招商伊敦公寓、华润有巢、城投宽庭等为代表的国企/央企推崇杰出，行业资源进一步向房企系、国资等头部围聚，商场围聚度握续升迁，行业分化形状进一步久了。

数据着手：不雅点指数不全皆统计

据不雅点指数监测，本期住房租借商场中小品牌/新品牌活跃度握续走高，国资主导保租房范围化供给的形状握续强化，成为商场的赋闲器，同期商场化新锐品牌依托细分定位、存量周转与轻金钱模式，已毕解围。

从参与主体来看，场所国资一经住房租借供给的中坚力量。期内西安安堵集团旗下安堵·乐筑（文艺路店）等7个保租房名堂、保定国控集团旗下4个名堂（豪璟园、周正家园、华润佳苑和筑台园，统统426套）、交子菁寓等多个保租房名堂同步开启对外配租。

同期深圳安堵集团、宜昌城发集团、广州国资措置集团、合肥轨说念交通、佛山建发集团、深圳机场等多个场所国资企业均有新名堂亮相。其中近日亮相的新屿公寓海珠康乐村店是广州国资措置集团旗下首个分散式长租公寓名堂。

另外，深圳机场安翼嘉寓保险性租借住房名堂，现在包含T3站前公寓及深圳机场解释基地公寓两部分，总建筑面积超10万宽广米，共提供超2300套房源，包括开间、一房一厅等5种户型，聚焦区域航空、临空等关系产业从业者及相近企行状单元东说念主员的安堵需求。其中安翼嘉寓T3站前公寓由市属国企深圳机场集团提供中枢金钱，航空城公司负责举座运营。

商场化中小品牌/新品牌则展现出纯真高效的彭胀节律，聚焦企业职工住宿、存量周转、轻金钱运营等。其半途羚公寓推崇尤为杰出，同步在广州、北京、杭州、南京四城落地标杆名堂，澳门新浦京已毕一线与强二线中枢城市同步范围化开业。这四个名堂均由存量物业轻量化校正而成，提供单东说念主间至六东说念主间等多种房型，并配备健身房、分享厨房、影音室等行家本事。

据不雅点指数了解，途羚公寓是锦江货仓（中国区）于2024年9月风雅推出的首个企业公寓品牌。

久婵物联联袂星远控股打造的宁波前湾新区星捷职业公寓风雅开业，以货仓式职业切入中高端租住商场，该名堂由原雅诗阁闲置金钱校正升级而来。

城市布局上，本期中小品牌新亮相名堂围聚于一线、新一线以及强二线城市。依托东说念主口流入、产业累积与租借需求的上风，中枢城市的围聚度较高。

同期，供给范围推崇为南北极分化。国资品牌以保租房为主，单名堂范围多数超500套，千套级名堂频现。商场化品牌以100-300套的中小体量为主，重心打造“小而精”的租住名堂。

产物发展

壹间槟榔园十四年迭代焕新，供牛逼度权贵加码

名堂层面，本期敷陈录取壹间槟榔园为典型样本，酌量面前住房租借项贪图运营逻辑。

壹间槟榔园是招商蛇口旗下首个亮相的“壹间”公寓名堂。2012年4月，招商蛇口将原槟榔园职工寝室校正升级，推出1300多套房源，完成了从蓝领寝室到后生白领公寓的初步转型。

运营至第十个岁首，为叮嘱商场需求变化，措置方招商伊敦公寓于2022年6月脱手了为期数月的全面焕新。这次校正涵盖公区品性升级、硬装表率升迁、软装焕新以及全套家电更新，并针对性推出39宽广米一房一厅与ins风打开间等适配新品户型。焕新后的名堂开业当日出租率即超62%，其中一房一厅户型已毕满租。

限度现在，名堂已完成第五批次校正，校正房源占比达65%。校正楼栋的出租率从86%升迁至97%，平均房钱单价升迁至151元/宽广米/月。

从数据来看，通过硬件升级与产物迭代，老旧金钱不仅能开脱折旧贬值的宿命，还能已毕房钱溢价与金钱升值的逆孕育。

此外，招商伊敦旗下职业式公寓泰格壹棠也同步完成了校正焕新。2025年内，该名堂爬坡入住率达到87.7%，进一步考证了高品性、个性化租借产物在面前商场中的强劲需求。

在新增名堂开业层面，本期不雅点指数监测的样本企业累计新增开业名堂20个，涵盖12家主流品牌、10座重心城市，统统新增房间数超10570套。对比上期，开业名堂数、品牌参与度、城市遮掩度等均已毕明显升迁，供牛逼度权贵加码。

数据着手：不雅点指数不全皆统计

从城市溜达来看，开业名堂聚焦中枢城市群及重心二线城市，区域布局与东说念主口流入、产业累积高度匹配。其中，广州及武汉各有3个名堂开业，上海、杭州及成皆各有2个。值得珍贵的是，收货于场所保租房策略的握续推动，本期二线重心城市开业名堂占比有所升迁，住房租借企业徐徐向东说念主口导入量大、租借需求繁华的二线城市下千里，进一步拓宽商场的遮掩范围。

从品牌布局来看，开业主体呈现多元化特征，国企/央企系品牌与民营头部品牌协同发力，成为供给增长的中枢撑握。

本期万科泊寓推崇最为活跃，在杭州、济南、苏州、昆明、武汉五座中枢城市同步推出5个新名堂，新增房间数统统2781套，凭借范围化布局握续巩固商场面位。这次围聚布局推出的名堂在城市布局上紧扣产业累积与东说念主口流入趋势，同期在配合模式上与场所国资深度绑定。例如来说，武汉交投·泊寓·花江山点是由湖北交投集团与泊寓齐集打造，杭州沁贤里·泊寓|大学城北店动作钱塘建投自握的东说念主才租借名堂，引入泊寓进行专科运营等。

这种“国资+专科运营”的配合模式，已成为住房租借行业的主流发展旅途，既得当国企参与保险性租借住房配置运营的策略导向，又为专科租借机构拓展轻金钱运营业务提供了发展空间。

招商伊敦公寓、华润有巢等央企系品牌稳步彭胀，别离新增2个、1个名堂，其中招商伊敦公寓合肥高新社区名堂总建筑面积约12.69万宽广米，推测9栋租借住宅，共计2734套房源，成为本期新增房间数最多的名堂。

雅诗阁动作高端职业式公寓代表，新增3个名堂，遮掩武汉、厦门两座城市，进一步完善高端租借商场的布局。此外，场所国企（郑州城发安堵、安堵宁巢）、民营品牌（碧家公寓、方隅公寓、微领地）均有新名堂落地。

从名堂体量来看，本期新增名堂大小体量兼具，其中千套级及以上大型名堂有4个，包括招商伊敦合肥高新社区2734套、微领地上海新虹桥湖畔社区2206套、华润有巢成皆悦湖天骄店1245套以及泊寓济南北宸之光店1030套，统统新增房间数达7215套。

投融资与老本商场

金融器具矩阵日趋熟悉，扩募与运营设备成为增长引擎

老本金融层面，本期住房租借老本商场动作密集，从头REITs获批、扩募推动、新名堂脱手到握有型ABS挂牌等，行业老本化进度握续加快。

数据着手：不雅点指数不全皆统计

3月30日，太保金钱-新黄浦筑梦城保租房ABS到手挂牌，刊行范围11.94亿元并获机构超募。动作上交所第二单保租房握有型不动产ABS，灵验填补了公募REITs以外的融资渠说念，同期为未达REITs刊行表率的优质名堂提供了金钱退出想路。

租借住房REITs商场再添新军。中航北京昌保租借住房REIT已于3月23日获证监会准予注册，并于3月30日风雅详情发售价钱为2.317元/份，拟召募4亿份，底层金钱为北京昌平区将来科学城熟悉运营的1394套东说念主才公租房。基金已于2026年4月8日风雅在深交所挂牌往来，成为北京第二只租借住房REIT。

国泰海通中国建筑租借住房REIT于2026年4月15日风雅朝上交所提交申报，为全商场首单商场化租借住房公募REITs，区别于已刊行的REITs产物，该名堂不依赖政府补贴，房钱收益全皆由商场供需决定，对运营措置能力、田户赋闲性与金钱估值模子建议更高的条目。

与此同期，济南城发集团脱手REITs招标，明确0.25%的措置费率，租借住房REITs的储备梯队正从一线向强二线城市下千里，商场供给主体与遮掩区域握续扩容。

已上市REITs握续通过扩募作念大作念强。期内中金厦门安堵REIT获批定向增发，拟购入厦门岛内2689套保租房金钱，成为世界第三单完成扩募的租借住房REITs，进一步夯实了金钱范围。

与此同期，期内招商基金蛇口租借住房REIT脱手扩募，拟购入名堂为“壹栈·山前”名堂，房屋建筑面积约9.87万宽广米，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋和8栋行家租借住房（高档东说念主才公寓）（不含配套交易）。

详细来看，面前住房租借老本商场已参加高质地发展新阶段。REITs新发与扩募双轮发力，肖似ABS的协同互补，器具矩阵日益丰富。

公募REITs层面，3月下旬，8只已上市租借住房REITs围聚线路2025年全年岁迹。从数据来看，板块事迹举座保握庄重，但里面推崇分化加重。

数据着手：基金公告，不雅点指数整理

注：招商基金蛇口租借住房REIT 2025年为首个竣工运营年度

2025年，8只REITs年度收入统统7.10亿元，净利润统统1.97亿元。

与上年同期比较，在具备可比数据的产物中，除中原基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均已毕同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%，汇添富上海地产租借住房REIT、华泰苏州恒泰租借住房REIT、招商基金蛇口租借住房REIT因无上年同期数据（下同），未纳入同比对比。

其中，中原北京保险房REIT受益于2025年扩募金钱并表，新增房源带来权贵收入增长，同比增幅领跑商场。

净利润端举座推崇优于上年。在有可比数据的产物中，除红土改进深圳安堵REIT同比下滑6.69%外，其余4只均已毕不同程度的飞腾，涨幅介于4.9%至35.34%。中原北京保险房REIT与中原基金华润有巢REIT推崇杰出，别离达到35.34%和18.57%，均已毕两位数以上的升迁。

华泰苏州恒泰租借住房REIT是全年独一损失的产物，年度净利润为-1667.81万元。中枢矛盾在于高折旧成本与房钱增长受限的长久错配。底层金钱菁英公寓按48年封锁期直线计提折旧，2025年折旧额高达2079.93万元，奏凯吞吃了利润。

从个体推崇来看，收入端范围梯队明显。其中国泰海通城投宽庭保租房REIT以1.84亿元的收入范围位居首位，依托上海区域多名堂熟悉运营，范围上风与盈利水平均领跑行业，净利润相同位列第一。

限度期末，8只REITs基金总金钱统统146.80亿元，范围形状与收入推崇基本一致，其中中原基金华润有巢REIT、中原北京保险房REIT因年内扩募，金钱范围均打破20亿元。

可供分配金额方面举座保握庄重，国泰海通城投宽庭保租房REIT、中原北京保险房REIT、招商基金蛇口租借住房REIT位居前哨，产物年化分拨率溜达在1.8%-3.7%区间，分成基础塌实、详情趣较强。

基金份额净值溜达在2.34元至3.02元之间，其中国泰海通城投宽庭REIT以3.0206元居首，中原基金华润有巢REIT、红土改进深圳安堵REIT则相对偏低。

从基金年度事迹来看，扩募已成为REITs已毕范围越过式增长的关节旅途，但也可能因新金钱整合带来短期盈利波动。

跟着租借住房REITs申报范围全面放开，瞻望2026年将有更多商场假名堂登陆老本商场，行业范围与遮掩区域握续扩大。

数据着手：同花顺，不雅点指数整理

二级商场推崇上，2026年4月16日当日，8只租借住房REITs均已毕正收益，涨跌幅介于0.14%-1.53%，商场情谊偏暖，往来活跃度回升。

近一月8只产物7涨1跌，举座涨幅区间为-0.25%至+4.27%，商场迎来明显设备，中原北京保险房REIT以+4.27%领跑。

近三月及近半年分化加重，均呈现涨跌参半的形状。本年以来，招商基金招商蛇口租借住房REIT以4.65%的涨幅领跑，推崇较为庄重。

从数据来看，租借住房REITs二级商场在履历了第一季度的多数回调后，商场在4月中旬出现普涨，投资者信心有所还原。

长久推崇上，通盘产物自上市以来均已毕了罕见30%的累计涨幅，中枢逻辑在于保租房需求刚性、运营庄重、现款流赋闲以及抗周期属性杰出等。

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